Milkowski

Wariant II -  adaptacja budynku gospodarczego w celu jego wynajmu,  wykonanie dodatkowych prac i remontów podnoszących walory estetyczne oraz standard nieruchomości mieszkalnej. Poprawa estetyki budynku wewnątrz to cel tego wariantu.
Do głównych prac można zaliczyć:

poprawa estetyki wewnętrznej części  budynku mieszkalnego – malowanie tynków
ułożenie nowych  posadzek w pomieszczeniach budynku gospodarczego,
wykonanie tynków akrylowych(zewnętrznych) na budynku gospodarczym

Wykaz prac i kosztów przedstawiono poniżej.
Budynek mieszkalny

Malowanie wewnętrzne tynków – 181 m2 – cena: 181 x 40 = 7 240,00 zł

Budynek gospodarczy

Wykonanie tynków zewnętrznych – 89,5 m2 – cena: 89,5 x 55 = 4 922,00 zł
Wykonanie posadzek z płytek ceramicznych – 109,25 m2 – cena: 109,25 x 45 = 4 916,25 zł

RAZEM: 17 078,25 zł
Budynek gospodarczy po adaptacji

Wpływy z tytułów czynszowych – przychody roczne (Lokal użytkowy nr 1 – pow.58 m2 ,Lokal użytkowy nr 2 -pow.54 m2) – 30 240,00 zł
Wydatki – Stawka miesięczna – 610,00 zł, Stawka roczna – 7 320,00 zł

Koszty ogrzania
Zachowanie czystości (budynku i otoczenia)
Oświetlenie nieruchomości
Koszt administracji
Koszt odprowadzania ścieków
Wywóz śmieci

Budynek mieszkalny po  podniesieniu standardu

Wpływy z tytułów czynszowych – przychody roczne (Lokal użytkowy nr 1 – pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 2 – pow.58 m2, Lokal użytkowy nr 3- pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 4 – pow.58 m2, Lokal użytkowy nr 5 – pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 6 – pow.58 m2,) – 66 816,00 zł
Wydatki – Stawka miesięczna – 610,00 zł, Stawka roczna – 7 320,00 zł

Założenia finansowe
Zakładamy średni wzrost wartości lokali mieszkalnych

lokale mieszkalne: z obserwacji rynku wynika, że  wartość lokali mieszkaniowych w latach poprzednich zwiększała się średnio o 3%. Przewiduje się więc, że w kolejnych latach będzie następował także 3% wzrost ich wartości.
Określenie wartości nieruchomości dla ostatniego roku prognozowania
Wartość z wyceny  x  (1+i)n  , gdzie i = 3% , n = 5 lat

833 000 zł x (1+0,03)5 = 965 675,30 zł

Cena transakcji – 965 675,30 zł
Koszt sprzedaży – 28 970,26 zł
Podstawa opodatkowania – 936 705,04 zł
Podatek – 93 670,50 zł
Wpływ ze sprzedaży – 843 034,54 zł
Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży – 843 034,54 zł x 0,783527 = 660 540,32 zł
Przepływy pieniężne dla WARIANTU II.
Po przeprowadzonej analizie,uwzględniającej:

dochód operacyjny netto DON
odsetki od kredytu
przypływ gotówkowy przed opodatkowaniem
amortyzacja (1,5% wartości nieruchomości)
podstawa opodatkowania
stawka podatkowa
podatek dochodowy
przepływ operacyjny CFt
rata kapitałowa kredytu
przepływ środków pieniężnych
wsp dyskontujący
zdyskontowany dochód netto
suma zdyskontowanych dochodów netto
zdyskontowany wpływ ze sprzedaży
wartość inwestycyjna kapitału E
nakłady początkowe CFo
wartość bieżąca netto NPV
wskaźnik wartości bieżącej netto NPVR
wewnętrzna stopa zwrotu  IRR,
lata 2006 -2010

przyjmując kolejne współczynniki dyskontujące:

% z banku – 5,000000
wsp dyskont 1 – 0,952380952
wsp dyskont 2 – 0,907029478
wsp dyskont 3 – 0,863837599
wsp dyskont 4 – 0,822702475
wsp dyskont 5 – 0,783526166
okazało się, że:

PV = 3802,99   przy r1=7%
NV= -1875,02  przy r2=8%