WARIANT III
Wariant III – wariant ten ma na celu doprowadzenia do zwiększenia dochodu z nieruchomości przez:
- wykorzystanie dodatkowych pomieszczeń (przystosowaniem pomieszczeń piwnicznych, dwa pomieszczenia o powierzchni odpowiednio 22m2 i 30m2, do określonego celu- np. na siłownie; wynajęcie i czerpanie z nich korzyści w postaci czynszów.)
- wybudowanie parkingu na działce budowlanej- 35 miejsc parkingowych (czerpanie zysków z opłat za miejsca parkingowe).
Wykaz prac i kosztów przedstawiono poniżej.
Budynek mieszkalny - adaptacja piwnic
- Wymiana drzwi - 2 szt. - cena: 2 x 350 = 700,00 zł
- Wykonanie tynków wewnętrznych - 145,75 m2 - cena: 145,75 x 45 = 6 558,75 zł
- Malowanie wewnętrzne - 145,75 m2 - cena: 145,75 x 20 = 2 915,00 zł
- Wykonanie posadzki z płytek ceramicznych - 52 m2 - cena: 52 x 45 = 2 340,00 zł
Parking
- Układanie kostki brukowej - 656 m2 - cena: 656 x 70 = 45 920,00 zł
RAZEM: 58 433,75 zł
Pomieszczenia piwniczne po adaptacji
- Wpływy z tytułów czynszowych - przychody roczne (Lokal użytkowy nr 1 - pow.22 m2 ,Lokal użytkowy nr 2 -pow.30 m2) - 12 480,00 zł
Parking po adaptacji
- Wpływy z tytułów opłat za miejsce parkingowe - przychody roczne (35 miejsc parkingowych) - 21 000,00 zł
Wydatki - Stawka miesięczna - 570,00 zł, Stawka roczna - 6 840,00 zł
- Koszty ogrzania
- Zachowanie czystości
- Oświetlenie
- Koszt administracji
- Koszt odprowadzania ścieków
- Wywóz śmieci
Założenia finansowe
Zakładamy średni wzrost wartości lokali mieszkalnych lokale mieszkalne: z obserwacji rynku wynika, że wartość lokali mieszkaniowych w latach poprzednich zwiększała się średnio o 3%. Przewiduje się więc, że w kolejnych latach będzie następował także 3% wzrost ich wartości.
Określenie wartości nieruchomości dla ostatniego roku prognozowania
Wartość z wyceny x (1+i)n , gdzie i = 3% , n = 5 lat 833 000 zł x (1+0,03)5 = 965 675,30 zł
Wartość z wyceny x (1+i)n , gdzie i = 3% , n = 5 lat 833 000 zł x (1+0,03)5 = 965 675,30 zł
- Cena transakcji - 965 675,30 zł
- Koszt sprzedaży - 28 970,26 zł
- Podstawa opodatkowania - 936 705,04 zł
- Podatek - 93 670,50 zł
- Wpływ ze sprzedaży - 843 034,54 zł
- Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży - 843 034,54 zł x 0,783527 = 660 540,32 zł
- dochód operacyjny netto DON
- odsetki od kredytu
- przypływ gotówkowy przed opodatkowaniem
- amortyzacja (1,5% wartości nieruchomości)
- podstawa opodatkowania
- stawka podatkowa
- podatek dochodowy
- przepływ operacyjny CFt
- rata kapitałowa kredytu
- przepływ środków pieniężnych
- wsp dyskontujący
- zdyskontowany dochód netto
- suma zdyskontowanych dochodów netto
- zdyskontowany wpływ ze sprzedaży
- wartość inwestycyjna kapitału E
- nakłady początkowe CFo
- wartość bieżąca netto NPV
- wskaźnik wartości bieżącej netto NPVR
- wewnętrzna stopa zwrotu IRR,
- lata 2006 -2010
- PV = 4175,50 przy r1=2%
- NV= -1870,90 przy r2=3%
Przepływy pieniężne dla WARIANTU III.
Po przeprowadzonej analizie,uwzględniającej:
-
przyjmując kolejne współczynniki dyskontujące:
% z banku - 5,000000
wsp dyskont 1 - 0,952380952
wsp dyskont 2 - 0,907029478
wsp dyskont 3 - 0,863837599
wsp dyskont 4 - 0,822702475
wsp dyskont 5 - 0,783526166
okazało się, że: