WARIANT II
Wariant II - adaptacja budynku gospodarczego w celu jego wynajmu, wykonanie dodatkowych prac i remontów podnoszących walory estetyczne oraz standard nieruchomości mieszkalnej. Poprawa estetyki budynku wewnątrz to cel tego wariantu.
Do głównych prac można zaliczyć:
- poprawa estetyki wewnętrznej części budynku mieszkalnego - malowanie tynków
- ułożenie nowych posadzek w pomieszczeniach budynku gospodarczego,
- wykonanie tynków akrylowych(zewnętrznych) na budynku gospodarczym
Wykaz prac i kosztów przedstawiono poniżej.
Budynek mieszkalny
- Malowanie wewnętrzne tynków - 181 m2 - cena: 181 x 40 = 7 240,00 zł
Budynek gospodarczy
- Wykonanie tynków zewnętrznych - 89,5 m2 - cena: 89,5 x 55 = 4 922,00 zł
- Wykonanie posadzek z płytek ceramicznych - 109,25 m2 - cena: 109,25 x 45 = 4 916,25 zł
RAZEM: 17 078,25 zł
Budynek gospodarczy po adaptacji
- Wpływy z tytułów czynszowych - przychody roczne (Lokal użytkowy nr 1 - pow.58 m2 ,Lokal użytkowy nr 2 -pow.54 m2) - 30 240,00 zł
- Wydatki - Stawka miesięczna - 610,00 zł, Stawka roczna - 7 320,00 zł
- Koszty ogrzania
- Zachowanie czystości (budynku i otoczenia)
- Oświetlenie nieruchomości
- Koszt administracji
- Koszt odprowadzania ścieków
- Wywóz śmieci
Budynek mieszkalny po podniesieniu standardu
- Wpływy z tytułów czynszowych - przychody roczne (Lokal użytkowy nr 1 - pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 2 - pow.58 m2, Lokal użytkowy nr 3- pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 4 - pow.58 m2, Lokal użytkowy nr 5 - pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 6 - pow.58 m2,) - 66 816,00 zł
- Wydatki - Stawka miesięczna - 610,00 zł, Stawka roczna - 7 320,00 zł
Założenia finansowe
Zakładamy średni wzrost wartości lokali mieszkalnych lokale mieszkalne: z obserwacji rynku wynika, że wartość lokali mieszkaniowych w latach poprzednich zwiększała się średnio o 3%. Przewiduje się więc, że w kolejnych latach będzie następował także 3% wzrost ich wartości.
Określenie wartości nieruchomości dla ostatniego roku prognozowania
Wartość z wyceny x (1+i)n , gdzie i = 3% , n = 5 lat 833 000 zł x (1+0,03)5 = 965 675,30 zł
- Cena transakcji - 965 675,30 zł
- Koszt sprzedaży - 28 970,26 zł
- Podstawa opodatkowania - 936 705,04 zł
- Podatek - 93 670,50 zł
- Wpływ ze sprzedaży - 843 034,54 zł
- Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży - 843 034,54 zł x 0,783527 = 660 540,32 zł
- dochód operacyjny netto DON
- odsetki od kredytu
- przypływ gotówkowy przed opodatkowaniem
- amortyzacja (1,5% wartości nieruchomości)
- podstawa opodatkowania
- stawka podatkowa
- podatek dochodowy
- przepływ operacyjny CFt
- rata kapitałowa kredytu
- przepływ środków pieniężnych
- wsp dyskontujący
- zdyskontowany dochód netto
- suma zdyskontowanych dochodów netto
- zdyskontowany wpływ ze sprzedaży
- wartość inwestycyjna kapitału E
- nakłady początkowe CFo
- wartość bieżąca netto NPV
- wskaźnik wartości bieżącej netto NPVR
- wewnętrzna stopa zwrotu IRR,
- lata 2006 -2010
- PV = 3802,99 przy r1=7%
- NV= -1875,02 przy r2=8%
Przepływy pieniężne dla WARIANTU II.
Po przeprowadzonej analizie,uwzględniającej:
-
przyjmując kolejne współczynniki dyskontujące:
% z banku - 5,000000
wsp dyskont 1 - 0,952380952
wsp dyskont 2 - 0,907029478
wsp dyskont 3 - 0,863837599
wsp dyskont 4 - 0,822702475
wsp dyskont 5 - 0,783526166
okazało się, że: