WARIANT I
Celem w tym wariancie jest wykonanie koniecznych remontów prowadzących do doprowadzenia nieruchomości mieszkalnej i budynku gospodarczego do stanu technicznego określonego przez przepisy budowlane.
Wykaz prac i kosztów przedstawiono poniżej.
Budynek mieszkalny
- Wymiana drzwi zewnętrznych do budynku - 1 szt. - cena: 1 x 606,80 = 606,80 zł
- Uzupełnienie tynku zewnętrznego - 10 m2 - cena: 10 x 45,00 = 450,00 zł
- Wymiana części pokrycia stropodachu (3 x papa na lepiku) - 20 m2 - cena: 20 x 8,56 = 171,20 zł
Budynek gospodarczy
- Wymiana uszkodzonych arkuszy blachy trapezowej- 10 m2 - cena: 10 x 25 = 250,00 zł
RAZEM: 1478,00 zł
Założenia finansowe
Zakładamy średni wzrost wartości lokali mieszkalnych lokale mieszkalne: z obserwacji rynku wynika, że wartość lokali mieszkaniowych w latach poprzednich zwiększała się średnio o 3%. Przewiduje się więc, że w kolejnych latach będzie następował także 3% wzrost ich wartości.
Określenie wartości nieruchomości dla ostatniego roku prognozowania
Wartość z wyceny x (1+i)n , gdzie i = 3% , n = 5 lat 833 000 zł x (1+0,03)5 = 965 675,30 zł
- Cena transakcji - 965 675,30 zł
- Koszt sprzedaży - 28 970,26 zł
- Podstawa opodatkowania - 936 705,04 zł
- Podatek - 93 670,50 zł
- Wpływ ze sprzedaży - 843 034,54 zł
- Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży - 843 034,54 zł x 0,783527 = 660 540,32 zł
Przepływy pieniężne dla WARIANTU I.
Po przeprowadzonej analizie,uwzględniającej:
- dochód operacyjny netto DON
- odsetki od kredytu
- przypływ gotówkowy przed opodatkowaniem
- amortyzacja (1,5% wartości nieruchomości)
- podstawa opodatkowania
- stawka podatkowa
- podatek dochodowy
- przepływ operacyjny CFt
- rata kapitałowa kredytu
- przepływ środków pieniężnych
- wsp dyskontujący
- zdyskontowany dochód netto
- suma zdyskontowanych dochodów netto
- zdyskontowany wpływ ze sprzedaży
- wartość inwestycyjna kapitału E
- nakłady początkowe CFo
- wartość bieżąca netto NPV
- wskaźnik wartości bieżącej netto NPVR
- wewnętrzna stopa zwrotu IRR,
- lata 2006 -2010
-
przyjmując kolejne współczynniki dyskontujące:
% z banku - 5,000000
wsp dyskont 1 - 0,952380952
wsp dyskont 2 - 0,907029478
wsp dyskont 3 - 0,863837599
wsp dyskont 4 - 0,822702475
wsp dyskont 5 - 0,783526166
okazało się, że nie można wyznaczyć wartości wewnętrznej stopy zwrotu IRR ponieważ NPV nie przyjmuje wartości dodatnich.