KONKURENCYJNE NIERUCHOMOŚCI I ANALIZA FINANSOWA
Konkurencyjne nieruchomości.
W pobliżu analizowanego obiektu mieszkalnego istnieją dwa budynki wykonane w tej samej technologii oraz o podobnej formie architektonicznej, które powstały praktycznie równolegle w roku 1979. Budynki te nie różnią się nieznacznie od siebie standardem, aczkolwiek analizowany budynek posiada większy od konkurentów parking i plac zabaw. Jednak w okresie 26 lat od powstania obiektu nastąpiło częściowe zużycie materiałów i mimo wykonania kilku niezbędnych remontów nastąpiło pogorszenie standardu wykończenia i funkcjonalności budynku. W celu podniesienia prestiżu nieruchomości konieczne jest wykonanie niezbędnych remontów, tj.docieplenie obiektu, odnowa elewacji, wymiana drzwi wejściowych i pokrycia stropodachu.
Możliwość wynajmu pod lokal handlowy bądź usługowy (np. kawiarenka internetowa) nie użytkowanego budynku gospodarczego na terenie analizowanej nieruchomości stwarza perspektywy jej rozwoju i zwiększenia wpływów z nieruchomości. W celu realizacji tego zamierzenia jest przeprowadzenie wymaganych remontów by obiekt spełniał wymagane warunki techniczno-budowlane.
Podsumowanie i wnioski
Nasza stawka czynszu wynosi 12 zł/m2. Wg. analizy rynku (listopad 2005r.) można stwierdzić, że inwestowanie może być opłacalne. Po wykonaniu dodatkowych prac i remontów podnoszących walory estetyczne oraz standard nieruchomości mieszkalnej będzie można uzyskać czynsz za wynajem lokali mieszkalnych wynoszący 14,5 zł/ m2.
Natomiast doprowadzenie aktualnie nie użytkowanego budynku gospodarczego do stanu odpowiadającego wymaganiom techniczno-budowlanym pozwoli na jego wynajem (np. pod lokal usługowy) i uzyskiwanie z niego dochodów miesięcznych w granicach 22,5 zł/m2.
Analiza finansowa nieruchomości
Analiza wpływów i wydatków.
Dane ogólne budynku:
- liczba mieszkańców: 24
- liczba lokali mieszkalnych: 6
- brak lokali usługowych
- nie występują zadłużenia czynszowe
Wpływy z tytułów czynszowych
Przychody roczne[zł]: 55 296,00
Wydatki - Stawka miesięczna [zł]/Stawka roczna [zł]
- Koszty ogrzania części wspólnej - 250/3000
- Koszt bieżących remontów - 123,17/1478
- Zachowanie czystości (budynku i otoczenia) - 160/1920
- Oświetlenie nieruchomości - 300/3600
- Koszt administracji - 540/64780
- Koszt odprowadzania ścieków - 100/1200
- Wywóz śmieci - 100/1200
- Koszty ogrzania części mieszkalnej - 252/3024
- RAZEM: 1 825,17 zł/21 902,00 zł
Podsumowanie:
Roczny przychód: 55 296 00 zł
Zaległości czynszowe: 0 zł
Pustostany: 0 zł
Wydatki: 21 902,00 zł
Dochód operacyjny: (55 296,00 zł – 21 902,00 zł ) = 33 394,00 zł
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości
Wartość rynkową nieruchomości przyjęto wg. operatu szacunkowego, który został opracowany (30 listopad 2005r.) i zgodnie z wymienionym opracowaniem wartość rynkowa budynku mieszkalnego i gospodarczego wynosi: 833 000 zł