Milkowski

Wariant II

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:49:53 +0000

Wariant II - adaptacja budynku gospodarczego w celu jego wynajmu, wykonanie dodatkowych prac i remontów podnoszących walory estetyczne oraz standard nieruchomości mieszkalnej. Poprawa estetyki budynku wewnątrz to cel tego wariantu.
Do głównych prac można zaliczyć:

poprawa estetyki wewnętrznej części budynku mieszkalnego – malowanie tynków
ułożenie nowych posadzek w pomieszczeniach budynku gospodarczego,
wykonanie tynków akrylowych(zewnętrznych) na budynku gospodarczym

Wykaz prac i kosztów przedstawiono poniżej.
Budynek mieszkalny

Malowanie wewnętrzne tynków – 181 m2 – cena: 181 x 40 = 7 240,00 zł

Budynek gospodarczy

Wykonanie tynków zewnętrznych – 89,5 m2 – cena: 89,5 x 55 = 4 922,00 zł
Wykonanie posadzek z płytek ceramicznych – 109,25 m2 – cena: 109,25 x 45 = 4 916,25 zł

RAZEM: 17 078,25 zł
Budynek gospodarczy po adaptacji

Wpływy z tytułów czynszowych – przychody roczne (Lokal użytkowy nr 1 – pow.58 m2 ,Lokal użytkowy nr 2 -pow.54 m2) – 30 240,00 zł
Wydatki – Stawka miesięczna – 610,00 zł, Stawka roczna – 7 320,00 zł

Koszty ogrzania
Zachowanie czystości (budynku i otoczenia)
Oświetlenie nieruchomości
Koszt administracji
Koszt odprowadzania ścieków
Wywóz śmieci

Budynek mieszkalny po podniesieniu standardu

Wpływy z tytułów czynszowych – przychody roczne (Lokal użytkowy nr 1 – pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 2 – pow.58 m2, Lokal użytkowy nr 3- pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 4 – pow.58 m2, Lokal użytkowy nr 5 – pow.70 m2, Lokal użytkowy nr 6 – pow.58 m2,) – 66 816,00 zł
Wydatki – Stawka miesięczna – 610,00 zł, Stawka roczna – 7 320,00 zł

Założenia finansowe
Zakładamy średni wzrost wartości lokali mieszkalnych

lokale mieszkalne: z obserwacji rynku wynika, że wartość lokali mieszkaniowych w latach poprzednich zwiększała się średnio o 3%. Przewiduje się więc, że w kolejnych latach będzie następował także 3% wzrost ich wartości.
Określenie wartości nieruchomości dla ostatniego roku prognozowania
Wartość z wyceny x (1+i)n , gdzie i = 3% , n = 5 lat

833 000 zł x (1+0,03)5 = 965 675,30 zł

Cena transakcji – 965 675,30 zł
Koszt sprzedaży – 28 970,26 zł
Podstawa opodatkowania – 936 705,04 zł
Podatek – 93 670,50 zł
Wpływ ze sprzedaży – 843 034,54 zł
Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży – 843 034,54 zł x 0,783527 = 660 540,32 zł
Przepływy pieniężne dla WARIANTU II.
Po przeprowadzonej analizie,uwzględniającej:

dochód operacyjny netto DON
odsetki od kredytu
przypływ gotówkowy przed opodatkowaniem
amortyzacja (1,5% wartości nieruchomości)
podstawa opodatkowania
stawka podatkowa
podatek dochodowy
przepływ operacyjny CFt
rata kapitałowa kredytu
przepływ środków pieniężnych
wsp dyskontujący
zdyskontowany dochód netto
suma zdyskontowanych dochodów netto
zdyskontowany wpływ ze sprzedaży
wartość inwestycyjna kapitału E
nakłady początkowe CFo
wartość bieżąca netto NPV
wskaźnik wartości bieżącej netto NPVR
wewnętrzna stopa zwrotu IRR,
lata 2006 -2010

przyjmując kolejne współczynniki dyskontujące:

% z banku – 5,000000
wsp dyskont 1 – 0,952380952
wsp dyskont 2 – 0,907029478
wsp dyskont 3 – 0,863837599
wsp dyskont 4 – 0,822702475
wsp dyskont 5 – 0,783526166
okazało się, że:

PV = 3802,99 przy r1=7%
NV= -1875,02 przy r2=8%

Analiza jednego z wariantów

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:49:07 +0000

Celem w tym wariancie jest wykonanie koniecznych remontów prowadzących
do doprowadzenia nieruchomości mieszkalnej i budynku gospodarczego do stanu technicznego określonego przez przepisy budowlane.
Wykaz prac i kosztów przedstawiono poniżej.
Budynek mieszkalny

Wymiana drzwi zewnętrznych do budynku – 1 szt. – cena: 1 x 606,80 = 606,80 zł
Uzupełnienie tynku zewnętrznego – 10 m2 – cena: 10 x 45,00 = 450,00 zł
Wymiana części pokrycia stropodachu (3 x papa na lepiku) – 20 m2 – cena: 20 x 8,56 = 171,20 zł

Budynek gospodarczy

Wymiana uszkodzonych arkuszy blachy trapezowej- 10 m2 – cena: 10 x 25 = 250,00 zł

RAZEM: 1478,00 zł
Założenia finansowe
Zakładamy średni wzrost wartości lokali mieszkalnych

833 000 zł x (1+0,03)5 = 965 675,30 zł

Przepływy pieniężne dla WARIANTU I.
Po przeprowadzonej analizie,uwzględniającej:

przyjmując kolejne współczynniki dyskontujące:

% z banku – 5,000000
wsp dyskont 1 – 0,952380952
wsp dyskont 2 – 0,907029478
wsp dyskont 3 – 0,863837599
wsp dyskont 4 – 0,822702475
wsp dyskont 5 – 0,783526166
okazało się, że nie można wyznaczyć wartości wewnętrznej stopy zwrotu IRR ponieważ NPV nie przyjmuje wartości dodatnich.

Analiza strategiczna

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:48:37 +0000

Analiza czynników strategicznych. Przystępując do analizy strategicznej wzięto pod uwagę mocne i słabe strony nieruchomości oraz szanse i zagrożenia. Czynnik strategiczny – Mocne strony/Słabe strony Lokalizacja – Położenie w centrum miasta /Bardzo gęsta zabudowa Powierzchnia – Duża powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych, duża powierzchnia działki do zagospodarowania, a także duża wolna powierzchnia piwnic i budynku gospodarczego / Duża część niezagospodarowanych powierzchni nie przynoszących wpływów
Stan techniczny – Możliwość przeprowadzenia remontu w celu poprawienia standardu / Przeciętny stan techniczny i funkcjonalny, Konieczność przeprowadzenia niezbędnych remontów i modernizacji
Dojazd – Bardzo dobry, możliwość korzystania z środków transportu miejskiego, bliska i gęsta lokalizacja przystanków, dobry stan dróg i ulic dojazdowych / brak
Możliwość rozwoju – Poprawa standardu, urządzenie siłowni w wolnych pomieszczeniach piwnicznych, wynajem budynku gospodarczego, budowa parkingu na działce, możliwość zlokalizowania placu zabaw dla dzieci na działce / Koszty związane z rozwojem (wymagane remonty i renowacje)
Zarządzanie – Duże zaangażowanie Zarządcy w pracy na rzecz dobrego wizerunku nieruchomości, dobre zorganizowanie Zarządcy / Niski poziom środków na koszty zarządzania nieruchomością
Czynnik strategiczny – Szanse/Zagrożenia
Sąsiedztwo – Możliwość uzyskiwania wpływów z parkingu z uwagi na jego brak w najbliższym sąsiedztwie / Podnoszenie się standardu istniejących budynków, wzrastający poziom konkurencyjności
Konkurencja – Zmniejszanie się ilości lokali mieszkalnych o podobnym standardzie / Możliwość pojawienia się nieruchomości o wyższym standardzie
Czynniki polityczne, gospodarka – Możliwość pozyskiwania środków z programów Unii Europejskiej, dopłaty, dofinansowania do prowadzenia nieruchomosci, dopłaty do remontów i modernizacji / Zwiększenie bezrobocia, ubożenie społeczeństwa – mniejszy popyt na mieszkania, wzrost obciążeń podatkowych. Nieustabilizowana sytuacja polityczna w kraju. Kryzys ekonomiczno-gospodarczy kraju.
Ustalenie stopy dyskonta.
Na podstawie informacji uzyskanych z banku PKO S.A. wysokość stopy dyskonta wynosi 5%.

Kosztorys

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:47:59 +0000

KONKURENCYJNE NIERUCHOMOŚCI I ANALIZA FINANSOWA
Konkurencyjne nieruchomości. W pobliżu analizowanego obiektu mieszkalnego istnieją dwa budynki wykonane w tej samej technologii oraz o podobnej formie architektonicznej, które powstały praktycznie równolegle w roku 1979. Budynki te nie różnią się nieznacznie od siebie standardem, aczkolwiek analizowany budynek posiada większy od konkurentów parking i plac zabaw. Jednak w okresie 26 lat od powstania obiektu nastąpiło częściowe zużycie materiałów i mimo wykonania kilku niezbędnych remontów nastąpiło pogorszenie standardu wykończenia i funkcjonalności budynku. W celu podniesienia prestiżu nieruchomości konieczne jest wykonanie niezbędnych remontów, tj.docieplenie obiektu, odnowa elewacji, wymiana drzwi wejściowych i pokrycia stropodachu.
Możliwość wynajmu pod lokal handlowy bądź usługowy (np. kawiarenka internetowa) nie użytkowanego budynku gospodarczego na terenie analizowanej nieruchomości stwarza perspektywy jej rozwoju i zwiększenia wpływów z nieruchomości. W celu realizacji tego zamierzenia jest przeprowadzenie wymaganych remontów by obiekt spełniał wymagane warunki techniczno-budowlane.
Podsumowanie i wnioski
Nasza stawka czynszu wynosi 12 zł/m2. Wg. analizy rynku (listopad 2005r.) można stwierdzić, że inwestowanie może być opłacalne. Po wykonaniu dodatkowych prac i remontów podnoszących walory estetyczne oraz standard nieruchomości mieszkalnej będzie można uzyskać czynsz za wynajem lokali mieszkalnych wynoszący 14,5 zł/ m2.
Natomiast doprowadzenie aktualnie nie użytkowanego budynku gospodarczego do stanu odpowiadającego wymaganiom techniczno-budowlanym pozwoli na jego wynajem (np. pod lokal usługowy) i uzyskiwanie z niego dochodów miesięcznych w granicach 22,5 zł/m2.
Analiza finansowa nieruchomości
Analiza wpływów i wydatków.
Dane ogólne budynku:

liczba mieszkańców: 24
liczba lokali mieszkalnych: 6
brak lokali usługowych
nie występują zadłużenia czynszowe

Wpływy z tytułów czynszowych
Przychody roczne[zł]: 55 296,00
Wydatki – Stawka miesięczna [zł]/Stawka roczna [zł]

Koszty ogrzania części wspólnej – 250/3000
Koszt bieżących remontów – 123,17/1478
Zachowanie czystości (budynku i otoczenia) – 160/1920
Oświetlenie nieruchomości – 300/3600
Koszt administracji – 540/64780
Koszt odprowadzania ścieków – 100/1200
Wywóz śmieci – 100/1200
Koszty ogrzania części mieszkalnej – 252/3024
RAZEM: 1 825,17 zł/21 902,00 zł

Podsumowanie:
Roczny przychód: 55 296 00    zł
Zaległości czynszowe: 0 zł
Pustostany: 0 zł
Wydatki: 21 902,00     zł
Dochód operacyjny: (55 296,00 zł – 21 902,00 zł ) = 33 394,00 zł
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości
Wartość rynkową nieruchomości przyjęto wg. operatu szacunkowego, który został opracowany (30 listopad 2005r.) i zgodnie z wymienionym opracowaniem wartość rynkowa budynku mieszkalnego i gospodarczego wynosi:      833 000 zł

Sąsiedzi

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:47:30 +0000

ANALIZA SĄSIEDZTWA I PREFERENCJE KLIENTÓW
Analiza sąsiedztwa. Analizowana nieruchomość zlokalizowana jest przy ul.Głowackiego 16 w miejscowości Gorysławice. Jest to nieruchomość zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalnej, na której znajduje się również parking, plac zabaw i aktualnie nie użytkowany budynek gospodarczy.
Dojazd do nieruchomości zapewniają dwie ulice: Głowackiego i Orkana. Dobrą dostępność do komunikacji zapewnia także przystanek autobusowy oddalony o 60m od budynku. W pobliżu znajduje się dom handlowy, przedszkole, szkoła podstawowa oraz ośrodek zdrowia.
W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajdują się trzy podobne budynki wykonane w tej samej technologii oraz o podobnej formie architektonicznej, jeden natomiast o funkcji usługowej co zwiększa atrakcyjność naszej nieruchomości. Mieszczą się w nim m.in. biuro notarialne, punkt usługowy telefonii komórkowej, butik, kawiarenka internetowa. Pozostałe dwa budynki pełnia funkcję mieszkalną, a ich standard zbliżony jest do standardu budynku analizowanego, natomiast dysponują one jedynie kilkoma miejscami parkingowymi i nie posiadają placu zabaw.
Klienci – potrzeby i preferencje.
Po przeanalizowaniu rynku nieruchomości mieszkaniowych na terenie Gorysławic stwierdza się, ze największy popyt istnieje na mieszkania o powierzchni do 80 m2. Te właśnie mieszkania uzyskują w tej chwili najwyższe ceny rynkowe.
Lokata kapitału w nieruchomości daje na dłuższy czas gwarancję dochodową. Przyszłe korzyści mogą pozwolić na osiągnięcie dochodów, jak również zaspokojenie potrzeb czy prestiżu.
Analizowane otoczenie nieruchomości wraz z nią pełni funkcję mieszkalno-usługową. Mieszkają tam ludzie o średnim standardzie życia. W większości są to ludzie młodzi lub w średnim wieku posiadający średnio dwójkę dzieci. Odpowiada im lokalizacja nieruchomości, mianowicie dobre połączenie z centrum miasta, spokojna okolica, łatwy dostęp do obiektów handlowo-usługowych.
Ze względu na wyżej wymienione zalety nieruchomości wnioskuje się, że popyt na lokale mieszkaniowe w takim miejscu jest duży. Ponad to wraz ze wzrostem i pojawianiem się nowych potrzeb ludzi wzrasta zapotrzebowanie na lokale handlowe.

Kolejna inwestycja

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:46:56 +0000

REMONTY, SPOSÓB ZARZĄDZANIA I WNIOSKI
Niezbędne remonty i modernizacja. W budynku mieszkalnym zostały wykonane następujące remonty: Remont klatki schodowej 1989 roku wykonany na koszt lokatorów, Wymiana stolarki okiennej w 1995roku wykonana na koszt lokatorów, Docieplenie budynku w 2003 roku, Wykonywane przeglądy instalacji – wykonanie pełnej próby szczelności instalacji gazowej w roku 2000, oraz kontrola jej stanu co 2 lata z funduszu remontowego spółki,
coroczne czyszczenie kominów.

Powyższe informacje zawarte są w Księdze Obiektu mieszkalnego.
Budynek gospodarczy nie posiada Księgi Obiektu. Nie ma także żadnych informacji od lokatorów o wykonywanych remontach.;
Oszacowanie niezbędnych remontów
W wyniku oceny stanu technicznego budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego oraz po analizie finansowej proponuje się zakres prac konserwacyjno – remontowych, niezbędnych do dalszego korzystania z nieruchomości i ich utrzymania w stanie nie pogorszonym od obecnego.
Potrzeby remontowe sporządzone zostały zgodnie z oczekiwaniami właścicieli.
Budynek mieszkalny

Drzwi zewnętrzne do budynku – 1 szt.
Uzupełnienie tynku zewnętrznego – 15 m2.
Wymiana część pokrycia stropodachu – 30 m2

Budynek gospodarczy

Pokrycie dachowe – wymiana uszkodzonych arkuszy blachy – 18 m2

Kalkulacja ekonomiczna
Budynek mieszkalny

Wymiana drzwi zewnętrznych do budynku – 1 szt. – cena: 1×706,20=706,20 zł
Uzupełnienie tynku zewnętrznego – 15 m2 – cena: 15×45,00=675,00 zł
Wymiana części pokrycia stropodachu(3 x papa na lepiku) – 30 m2 – cena: 30×8,56=256,90 zł

Budynek gospodarczy

Wymiana uszkodzonych arkuszy blachy trapezowej – 18 m2 – cena: 18×25=450,00 zł

RAZEM: 2088,10 zł
Obecny sposób zarządzania nieruchomością.
Właścicielem nieruchomości jest spółka z o.o. „Sonnet”. Aktualnie zarządcą i administratorem nieruchomości jest Zbigniew Chalaba.
Zarządca zobowiązany jest do:

poboru czynszów i kumulowanie ich na koncie bankowym,
zapobieganie zaległościom,
przygotowania planu gospodarowania nieruchomością na okres 3 lat z uwzględnieniem remontów;
nadzór przy wykonywaniu remontów bieżących i konserwacji obiektów,
zgłaszanie awarii bezzwłocznie oraz organizacja usunięcia ich przyczyn,
przeglądy stanu technicznego obiektu; egzekwowanie od wykonawców rzetelnej usługi.

Podsumowanie i wnioski
Budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym zlokalizowany jest w miejscowości Gorysławice przy ulicy Głowackiego 16.
Jak wynika z Księgi Obiektu dla budynku mieszkalnego w przeciągu ostatnich kilkudziesięciu lat wymieniono stolarkę okienną i przeprowadzono remont klatki schodowej.
Budynek gospodarczy nie był poddawany remontom.
Ogólny stan techniczny nieruchomości mieszkalnej ustala się jako średni ważony ze względu na zróżnicowanie zużycia poszczególnych elementów. Oszacowano stan zużycia na 26 %. Natomiast stan zużycia budynku gospodarczego wynosi 20%.
Wymagane natychmiastowe remonty to:

wymiana drzwi zewnętrznych do budynku mieszkalnego,
uzupełnienie tynku zewnętrznego na elewacji budynku mieszkalnego,
wymiana części pokrycia stropodachu na budynku mieszkalnym,
wymiana uszkodzonych arkuszy blachy trapezowej na budynku gospodarczym.

Niewykorzystany budynek gospodarczy można przeznaczyć na lokal pod wynajem, wolne pomieszczenie w piwnicy zaadaptować na siłownię, natomiast niezagospodarowaną część działki przeznaczyć pod budowę płatnego parkingu

Projekt budowlany

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:46:08 +0000

STAN TECHNICZNY BUDYNKU GOSPODARCZEGO I DOKUMENTACJA OBIEKTÓW
Budynek gospodarczy o konstrukcji tradycyjnej. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi 120m2 (10m x 12m) Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 112m2 Kubatura budynku wynosi: 400 m3 Budynek posiada dwoje drzwi garażowych.
Obiekt wyposażono w następujące instalacje:

wodno – kanalizacyjną z przyłączem do sieci miejskiej,
elektryczną.

Konstrukcja obiektu budowlanego:

fundamenty żelbetonowe monolityczne,
ściany zewnętrzne – pustak Siporex,
ściany działowe –cegła dziurawka,
dach dwuspadowy o konstrukcji jętkowej pokryty blachą trapezową,
podłogi betonowe,
tynki zewnętrzne cementowo – wapienne,
stolarka drewniana.

Budynek ocieplony wykonany w technologii tradycyjnej. Ściany zewnętrzne wykonane z pustaków żużlowych.

Ściany działowe budynku – bez widocznych spękań i zarysowań o stanie technicznym dobrym.
Elewacja – stan kiepski.
Wylewka betonowa – stan dobry( brak posadzki)
Stolarka okienna drewniana –stan dobry,
Stolarka drzwiowa – drzwi stalowe o stanie technicznym dobrym,
Dach i pokrycie dachowe: jętkowa konstrukcja dachu o stanie dobrym
pokrycie dachowe –stan techniczny średni- wymaga wymiany część uszkodzonych arkuszy blachy.
Instalacja kanalizacyjna z żeliwa, instalacja wodna z rur stalowych ocynkowanych. Stan techniczny obu instalacji jest dobry.
Instalacja odgromowa – spełnia wymagania.

Przyjęto zużycie budynku w 20%.
Dokumentacja nieruchomości.
Zachowała się pełna dokumentacja techniczno – budowlana budynku mieszkalnego z 1979 roku, a także pełna dokumentacja z 1985 roku budynku gospodarczego.
Dokumentacja eksploatacyjna
Budynek mieszkalny posiada Księgę Obiektu, w której wyszczególnione zostały wszystkie większe remonty mające na celu utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym. I tak:

Klatka schodowa odnawiana w 1989 roku,
Wymiana stolarki okiennej w 1995roku,
Docieplenie budynku w 2003 roku,
Wykonywane przeglądy instalacji.

Budynek gospodarczy nie posiada Księgi Obiektu. Nie ma także żadnych informacji od lokatorów o wykonywanych remontach.

Stan techniczny budynku

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:45:28 +0000

STAN TECHNICZNY BUDYNKU MIESZKALNEGO
Opis i stan techniczny budynku; Budynek mieszkalny, wolnostojący, 3-kondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi 200m2 (25mx8m) Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 720m2 w tym powierzchnia lokali mieszkalnych: 384m2 a powierzchnia piwnic: 120 m2
Kubatura budynku wynosi: 2400 m3
Budynek posiada klatkę schodową i wejście od strony działki.
Obiekt wyposażono w następujące instalacje:

wodno – kanalizacyjną z przyłączem do sieci miejskiej,
elektryczną,
gazową,
centralnego ogrzewania,
telefoniczną,
TV kablową.

Konstrukcja obiektu budowlanego:

fundamenty żelbetonowe monolityczne,
ściany zewnętrzne – płyta prefabrykowana warstwowa,
ściany nośne wewnętrzne i działowe płyta prefabrykowana żelbetowa,
stropy prefabrykowane żelbetowe,
stropodach płaski prefabrykowany- pokrycie 3x papa na lepiku,
podłogi płytki PCV,
tynki zewnętrzne cementowo – wapienne,
tolarka drewniana,

schody żelbetowe prefabrykowane.

Budynek wykonany w technologii wielkiej płyty. Ściany zewnętrzne z płyt prefabrykowanych warstwowych.

Ściany nośne budynku – bez widocznych spękań i zarysowań o stanie technicznym dobrym.
Elewacja – tynki cementowo-wapienne, odpryski i ubytki tynku w miejscach łączenia płyt prefabrykowanych – wymaga uzupełnienia tynku w miejscach ubytków.
Stropy nadziemia i posadzki
stropy żelbetowe – stan techniczny dobry
posadzki – w pokojach płytki PCV, w kuchniach płytki PCV, w łazienkach lastrico, korytarzach klatki schodowej również lastrico – stan techniczny dobry.
Klatka schodowa – odnawiana w 1989 roku , tynki cementowo-wapienne, lamperia olejna - stan techniczny dobry
Stolarka okienna– została wymieniona z okien drewnianych zespolonych w 1995 roku na okna z PCV –stan bardzo dobry
Stolarka drzwiowa – drewniana –stan dobry
Drzwi wejściowe do budynku – stalowe, pełne , o wyglądzie nieestetycznym, powoduje duże straty ciepła – wymagają wymiany.
Stropodach i pokrycie – płaski, kryty papą 3x na lepiku, obróbki blacharskie
w dobrym stanie technicznym, lecz pokrycie dachowe kwalifikuje się do
renowacji uszkodzeń.
Schody wewnętrzne – prefabrykowane, stan techniczny dobry.
Instalacja gazowa – pełna próba szczelności wykonana w 2002 r. Co 2 lata
instalacja dopuszczona do dalszej eksploatacji – stan techniczny dobry.
Instalacja wodociągowa – stan dobry, zamontowany wodomierz w każdym mieszkaniu – stan dobry
Piony kanalizacyjne z żeliwa, instalacja wodna z rur stalowych
ocynkowanych.
Instalacja odgromowa – spełnia wymagania.
Instalacja C.O.- zasilenie z kotłowni znajdującej się w piwnicy budynku –
stan dobry.

Przyjęto zużycie budynku w 26%.

Opracowanie planu działki

Administrator — Sun, 06 Mar 2011 15:43:56 +0000

Cel opracowania planu
Celem opracowania niniejszego planu zarządzania nieruchomością zlokalizowaną przy ul. Głowackiego 16 w miejscowości Gorysławice jest przedstawienie sposobów zarządzania tą nieruchomością. Proponowane w planie inwestycje maja na celu zwiększenie wpływów i poprawę warunków technicznych nieruchomości.
Wyżej wymieniona nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną usytuowaną na dużej działce. Na działce znajduje się również nie użytkowany budynek gospodarczy.
Dla wyżej wymienionej nieruchomości można wymienić następujące wady i zalety:
1) wady:

nieestetyczna elewacja,
konieczność częściowej renowacji pokrycia stropodachu,
konieczność częściowej wymiany pokrycia dachowego na budynku gospodarczym,

2) 1) zalety:

dobra lokalizacja,
parking,
dostęp do komunikacji oraz usług,
wymieniona stolarka okienna.

Oczekiwania właściciela.
Głównymi oczekiwaniami właściciela nieruchomości są: poprawa warunków technicznych nieruchomości poprzez przeprowadzenie wymaganych remontów oraz zwiększenie wpływów z nieruchomości.
Stawiane cele można osiągnąć poprzez realizacje następujących wariantów:
Wariant I -
wykonanie koniecznych remontów w celu doprowadzenia nieruchomości mieszkalnej i budynku gospodarczego do wymaganego stanu technicznego określonego przez przepisy budowlane,
Wariant II - wykonanie dodatkowych prac i remontów podnoszących walory estetyczne oraz standard nieruchomości mieszkalnej, adaptacja budynku gospodarczego w celu jego wynajmu.
Wariant III- adaptacja pomieszczeń piwnicznych, wybudowanie na działce parkingu.
PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI
Stan prawny nieruchomości
Właścicielem nieruchomości jest spółka z o.o. „Sonnet”. Nieruchomość posiada KW nr.82122 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Busku Zdroju. W wyżej wymienionej KW nie istnieją żadne wpisy dotyczące hipoteki i obciążenia nieruchomości. Aktualnie zarządcą i administratorem nieruchomości jest Zbigniew Chalaba.
Opis ogólny – przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Analizowana nieruchomość jest usytuowana przy ul. Głowackiego 16 w miejscowości Gorysławice. Jest to obiekt mieszkalny o łatwym dostępie. Funkcja obiektu jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego.
Lokalizacja szczegółowa
Nieruchomość jest ogrodzona, zwrócona elewacją południową do ul. Głowackiego, natomiast elewacja północną wychodzi na ul. Konopnicką. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajdują się trzy podobne budynki wykonane w tej samej technologii oraz o podobnej formie architektonicznej, jeden natomiast o funkcji usługowej co zwiększa atrakcyjność naszej nieruchomości. Do nieruchomości można dojechać środkami transportu miejskiego, ponieważ w odległości 60m znajdują się dwa przystanki autobusowe zlokalizowane jeden przy ul. Głowackiego, a drugi przy ul. Orkana. Na działce od strony frontowej budynku znajduje się parking dla 10 samochodów, za budynkiem natomiast plac zabaw.
Jest to budynek mieszkalny, 3- kondygnacyjny, wolnostojący, całkowicie podpiwniczony o konstrukcji prefabrykowanej, wybudowany w 1979 roku. W budynku znajduje się 6 lokali mieszkalnych i 11 pomieszczeń piwnicznych.
Budynek posiada jedną klatkę schodową. Na każdej kondygnacji znajdują się po dwa samodzielne lokale mieszkalne. W jednym pionie znajdują się mieszkania o powierzchni 70m2, a w drugim o powierzchni 58m2.
W odległości 120m za budynkiem mieszkalnym , po zachodniej stronie działki znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 120m2. Budynek o konstrukcji tradycyjnej został wybudowany w 1985 roku jako obiekt do magazynowania sprzętu służącego do utrzymania budynku i działki w dobrym stanie. W chwili obecnej budynek ten jest nieużytkowany ponieważ pomieszczenie na wyżej wymieniony sprzęt wygospodarowano w piwnicy obiektu mieszkalnego.
Działka na której znajduje się nieruchomość o powierzchni 15000m2 (150mx100m) ma kształt prostokątny. Działka nie jest całkowicie zagospodarowana, a duże wymiary pozwalają na planowanie jej dalszej zabudowy.